Sevilla actualiza el Anexo I de la OROA

¿Cómo afecta a la obras de adecuación de los locales comerciales y naves industriales?

La Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente del Ayuntamiento de Sevilla ha aprobado una nueva redacción del Anexo I de la Ordenanza Reguladora de Obras y Actividades (OROA), que establece la documentación que debe aportarse para cada tipo de actuación urbanística.

La actualización fue aprobada por la Comisión Ejecutiva de la Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente en sesión celebrada el 28 de julio de 2026 y responde, principalmente, a la necesidad de adaptar la documentación municipal a las exigencias del Reglamento (UE) 2024/1309, relativo a las infraestructuras de conectividad digital.

Aunque la modificación tiene un alcance general, resulta especialmente importante analizar cómo afecta a los proyectos de adecuación de locales destinados a la implantación o modificación de actividades.

¿Cambia la forma de tramitar las obras de adecuación de un local o nave industrial?

La nueva redacción del Anexo I no modifica por sí sola qué actuaciones deben tramitarse mediante declaración responsable o mediante licencia urbanística. Su función principal es determinar la documentación administrativa y técnica que debe acompañar a cada procedimiento.

Por tanto, antes de iniciar la adecuación de un local continúa siendo necesario analizar:

• El alcance real de las obras.

• Si se interviene sobre elementos protegidos.

• Si se altera la estructura, la configuración arquitectónica o el uso característico.

• Si la actuación puede tramitarse mediante declaración responsable.

• Si requiere licencia urbanística por procedimiento abreviado u ordinario.

• Si las obras están vinculadas a la implantación o modificación sustancial de una actividad.

• Si la actividad está sometida a calificación ambiental u otra autorización sectorial.

La correcta elección del procedimiento sigue siendo fundamental. La presentación de una declaración responsable no convierte automáticamente en autorizable una actuación que, por sus características, deba tramitarse mediante licencia.

Obras de adecuación mediante declaración responsable

Cuando las obras o instalaciones puedan tramitarse mediante declaración responsable con intervención de técnico competente, deberá utilizarse el Modelo 5-1 y aportarse la documentación administrativa y técnica prevista en el apartado 2.2.1 del Anexo I.

En una adecuación de local, el documento técnico debe contemplar, según resulte aplicable:

• La descripción completa de las obras y de las instalaciones.

• La justificación de la normativa urbanística y de las ordenanzas municipales.

• El cumplimiento de las condiciones de accesibilidad.

• La protección contra incendios y la correspondiente declaración técnica.

• Las condiciones acústicas de la actividad.

• La climatización, ventilación y ubicación de rejillas exteriores.

• Los conductos de evacuación de gases, humos y olores.

• Los planos de distribución, instalaciones, alzados y secciones.

• El estudio de gestión de residuos de construcción y demolición.

• Las mediciones y el presupuesto de ejecución material.

• El Estudio Básico de Seguridad y Salud o el Estudio de Seguridad y Salud, cuando proceda.

Esto refuerza una cuestión esencial: el proyecto de adecuación no debe limitarse a describir la obra civil. Debe comprobar desde el inicio que el local resultante puede cumplir las condiciones técnicas necesarias para el ejercicio de la actividad prevista.

Obras sometidas a licencia vinculadas a una actividad

Cuando la actuación deba tramitarse mediante licencia urbanística, el Anexo I diferencia entre el procedimiento abreviado y el procedimiento ordinario.

En ambos casos, si las obras conllevan la implantación o modificación sustancial de una actividad, a la documentación propia de la obra pueden añadirse documentos específicos de la actividad.

Entre ellos se encuentran:

• La resolución favorable de calificación ambiental, cuando se haya tramitado previamente.

• El acta de concordancia entre las soluciones del proyecto y las condiciones impuestas en la calificación ambiental.

• El documento técnico para la implantación de la actividad conforme al Anexo II de la OROA, cuando la actividad se tramite mediante licencia.

• La separata de calificación ambiental, cuando resulte exigible.

La redacción del Anexo I confirma así la necesaria coordinación entre el expediente urbanístico de obras, la tramitación ambiental y el procedimiento de implantación de la actividad.

No resulta recomendable preparar estos documentos de forma independiente. Una modificación introducida durante la obra puede afectar al aforo, la evacuación, la protección contra incendios, la ventilación, las emisiones acústicas o las medidas ambientales y generar discordancias entre los distintos expedientes.

¿Qué ocurre si las obras ya están ejecutadas?

Cuando el local ya se encuentre acondicionado y únicamente se pretenda implantar una actividad o formalizar una modificación sustancial, el apartado 2.2.2 contempla su tramitación mediante declaración responsable de actividad con el Modelo 5-2, siempre que ese sea el procedimiento aplicable.

No obstante, la existencia de obras previas debe estar correctamente amparada por su correspondiente licencia o declaración responsable. La tramitación posterior de la actividad no legaliza automáticamente unas obras ejecutadas sin el título urbanístico necesario.

Justificación de los documentos que NO resulten exigibles

La nueva redacción mantiene un criterio especialmente importante para evitar requerimientos posteriores: si alguno de los documentos enumerados en el Anexo I no resulta preceptivo conforme a la normativa aplicable, deberá aportarse el Modelo 13, justificando expresamente la innecesariedad de su presentación.

Por tanto, no es suficiente con omitir un documento porque se considere que no resulta aplicable. Es necesario dejar constancia técnica o administrativa de esa circunstancia.

Este aspecto puede afectar, entre otros, a determinados estudios acústicos, autorizaciones sectoriales, documentos ambientales, estudios de seguridad y salud o proyectos específicos de instalaciones.

Nueva referencia a las infraestructuras de ficha óptica

La principal novedad que motiva la actualización del Anexo I se relaciona con el Reglamento (UE) 2024/1309 y las infraestructuras de conectividad digital.

En la comunicación de inicio de determinadas obras se incorpora la exigencia de presentar, cuando resulte aplicable, el Proyecto Técnico de Infraestructura Común de Telecomunicaciones y la documentación relativa a la infraestructura destinada a fibra óptica.

Estas exigencias no deben trasladarse automáticamente a cualquier reforma interior de un local. Su aplicación dependerá del alcance de la intervención, de las características del edificio y de que la normativa de infraestructuras comunes de telecomunicaciones resulte efectivamente exigible.

Conclusión

La nueva redacción del Anexo I de la OROA actualiza la documentación exigible en Sevilla y refuerza la coordinación entre las obras, las instalaciones y la implantación de actividades.

Para las adecuaciones habituales de locales, la principal consecuencia práctica no consiste en imponer de forma general un nuevo proyecto de fibra óptica, sino en comprobar su posible aplicación y justificar expresamente aquellos documentos que no sean necesarios.

Antes de alquilar un local, iniciar las obras o presentar una declaración responsable, es recomendable realizar un estudio técnico previo que permita definir el procedimiento correcto y verificar la viabilidad urbanística, ambiental y técnica de la actividad.

En INGETEC INGENIEROS elaboramos proyectos de adecuación y apertura de locales, declaraciones responsables, licencias de obras y documentación técnica de actividades en Sevilla, coordinando desde el inicio todos los requisitos urbanísticos, ambientales y de instalaciones.

Si está pensando en implantar una actividad o reformar un establecimiento, podemos analizar previamente la viabilidad del local y preparar la documentación necesaria para su tramitación.